모기지 계산기

월별 모기지 상환금, 총 이자 및 상환 일정을 계산해요.

결과

월 상환금

₩0

총 이자 ₩0
총 금액 ₩0

개요

모기지(주택 담보 대출)는 대부분의 가정이 평생 안고 갈 가장 큰 할부 대출이고, 월 상환금은 모든 주거 예산의 중심에 있어요. 아래 계산기는 월 상환금을 실제로 좌우하는 세 숫자, 즉 대출 원금, 금리, 기간을 깔끔하게 월 비용, 대출 기간 동안의 총 이자, 그리고 완전한 상환 스케줄(매년 상환금 중 원금과 이자가 각각 얼마인지 보여 주는 표)로 바꿔 줘요.

기본이 되는 수학은 표준 원리금균등상환 공식이에요. P는 다운페이먼트 후의 원금이고, r은 월 금리(연 금리를 12로 나눈 값), n은 총 월 상환금 횟수예요. 이것들을 넣으면 대출기관이 안내하는 동일한 고정 상환금이 나오는데, 한 가지 반전이 있어요. 초반에는 거의 전부가 이자이고, 마지막에는 거의 전부가 원금이에요. 30년 대출을 15년으로 뒤집는 건 단순히 기간을 절반으로 줄이는 게 아니라, 보통 총 이자를 3분의 2 이상 줄여 줘요.

입력값에서 관련 개념 두 가지가 등장해요. LTV, 즉 loan-to-value는 대출금을 집의 감정 가치로 나눈 값이에요. 20퍼센트 미만으로 다운페이먼트를 넣으면 대부분의 대출기관은 PMI(private mortgage insurance, 민간 모기지 보험)를 추가하고, 이는 자기자본이 20퍼센트에 도달할 때까지 추가 수수료로 붙어요. APR(annual percentage rate, 연이율)은 금리에 대부분의 closing cost를 합쳐 하나의 숫자로 만든 것으로, 두 모기지 제안을 비교할 때 사용하는 올바른 숫자예요. 고정금리 대출은 전 기간 동안 같은 상환금을 유지해요. ARM(adjustable-rate mortgage, 변동금리 모기지)은 낮은 티저 금리로 시작해 주기적으로 재설정되는데, 수십 년에 걸쳐 예산을 잡기 어렵게 만들어요.

이 계산기는 재융자 점검, 주택 담보 신용 한도(Home Equity Line of Credit), 그리고 한 달을 더 갚거나 상환금을 가장 가까운 100달러로 올리는 식의 빠른 '가정 실험'에도 유용해요. 대출기관에 가기 전에 먼저 돌려보면 대화가 짧아지고 비용도 줄어들어요.

사용 방법

  1. 집 가격, 다운페이먼트를 달러 또는 퍼센트로, 그리고 대출 기간을 연 단위로 입력하세요(15, 20, 30년이 일반적이에요).
  2. 금리는 퍼센트 단위로 입력해요(예: 6.75). 월 상환금에 재산세와 주택 보험이 포함된다면 그것도 함께 확인해 주세요.
  3. 계산 버튼을 눌러 월 원리금, 전체 상환 스케줄, 그리고 대출 기간 동안의 총 이자를 확인하세요.
  4. 다른 기간, 추가 상환, 또는 다른 다운페이먼트로 다시 돌려보면서 각 레버가 총 비용을 어떻게 바꾸는지 보세요.

계산 공식

M = P × [r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1]. 여기서 P는 대출 원금, r은 월 금리(연 금리 ÷ 12), n은 총 월 상환 횟수예요. 예: 30만 달러 대출, 금리 6.5%, 기간 30년은 n = 360, r = 0.005417, 월 상환금은 약 1,896달러예요.

결과 해석

월 원리금 숫자가 가장 핵심이에요. 총 이자는 빌린 금액 위에 대출이 실제로 얹는 비용이고, 상환 스케줄은 그 비용이 시간에 따라 어떻게 이동하는지 보여 줘요. 30년, 6.5% 대출 1년 차에는 1,896달러 상환금 중 약 1,625달러가 이자예요. 20년 차가 되면 이자 약 700달러, 원금 약 1,196달러로 나뉘어요. 이 스케줄로 재융자 또는 더 짧은 기간으로의 전환 손익분기점을 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

실제로 살 수 있는 집은 얼마까지인가요?
일반적인 규칙은 월 주거 비용(원리금, 세금, 보험 포함)을 세전 월 소득의 28~30퍼센트 이하로 유지하는 거예요. 대출기관은 종종 더 높은 상한을 제시하지만, 28퍼센트 근처에 머무르면 세금, 유지비, 저축 여력을 확보할 수 있어요.
15년과 30년 중 어떤 게 더 나은가요?
15년 대출은 금리가 더 낮고 총 이자가 훨씬 적지만, 월 상환금은 훨씬 높아요. 정답은 현금 흐름에 따라 달라요. 월 상환금이 여유롭다면 15년이 보통 더 싼 대출이에요. 예산이 빠듯하다면 30년에 자발적인 추가 상환을 얹는 게 유연한 중간 길이에요.
PMI란 무엇이고 언제 사라지나요?
민간 모기지 보험(PMI)은 다운페이먼트가 20퍼센트 미만일 때 요구돼요. 보통 대출 잔액의 연 0.5~1.5퍼센트 비용이 월 상환금에 더해져요. 대출 잔액이 원래 가치의 78퍼센트에 도달하면 자동으로 사라지고, 재감정을 통해 더 일찍 빠질 수도 있어요.
금리를 낮추기 위해 포인트를 사는 게 좋을까요?
포인트는 선불 이자예요. 1포인트는 대출의 1퍼센트와 같아요. 포인트 매입은 더 낮은 상환금을 선불 비용을 회수할 만큼 오래 유지할 때 의미가 있어요. 간단한 테스트: 포인트 비용을 월 절감액으로 나누어 손익분기 개월 수를 구하고, 그보다 오래 그 집에 머무를지 확인해 보세요.

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