حاسبة الرهن العقاري

احسب أقساط الرهن العقاري الشهرية وإجمالي الفوائد وجدول الاستهلاك.

النتائج

القسط الشهري

﷼0

إجمالي الفوائد ﷼0
المبلغ الإجمالي ﷼0

نظرة عامة

الرهن العقاري هو أكبر قرض بأقساط قد تتحمله أغلب الأسر، وتبقى القسط الشهري في صميم كل ميزانية سكنية. تحوّل الحاسبة أدناه الأرقام الثلاثة التي تتحكم فعليًا في هذا القسط — أصل القرض، وسعر الفائدة، والمدة — إلى تفصيل واضح للتكلفة الشهرية، وإجمالي الفوائد على عمر القرض، وجدول استهلاك كامل (جدول يوضح مقدار ما يذهب من كل دفعة إلى الفائدة مقابل الأصل في كل سنة).

الأساس الرياضي هو معادلة الاستهلاك القياسية. P هو الأصل بعد الدفعة الأولى، وr هو سعر الفائدة الشهري (السعر السنوي مقسومًا على 12)، وn هو العدد الإجمالي للأقساط الشهرية. عند إدخالها، تكون النتيجة هي نفس القسط الثابت الذي يعرضه المُقرض، مع مفاجأة: في السنوات الأولى почти كل المبلغ فائدة، وفي السنوات الأخيرة почти كله أصل. تحويل قرض 30 سنة إلى 15 سنة لا يختصر المدة فحسب، بل عادةً ما يخفض إجمالي الفوائد المدفوعة بأكثر من الثلثين.

يظهر مفهومان مرتبطان في المدخلات. LTV، أو نسبة القرض إلى القيمة، هي مبلغ القرض مقسومًا على القيمة المقدّرة للمنزل. إن دفع أقل من 20% كدفعة أولى يجعل معظم المُقرضين يضيفون PMI (التأمين على الرهن العقاري الخاص)، وهي رسوم إضافية حتى تصل حصة الملكية إلى 20%. يُجمع الـ APR (السعر السنوي المئوي) السعر مع معظم تكاليف الإغلاق في رقم واحد، وهو الرقم الصحيح عند المقارنة بين عرضَي رهن. تحافظ القروض بسعر ثابت على نفس القسط طوال المدة. أما الرهون بسعر متغير (ARM) فتبدأ بسعر ترويجي أدنى ثم تُعاد تسعيرته دوريًا، مما يصعّب الميزنة على مدى عقود.

الحاسبة مفيدة أيضًا لفحوصات إعادة التمويل، وخطوط ائتمان ملكية المنزل، واختبارات "ماذا لو" السريعة، مثل دفع شهر إضافي في السنة أو تقريب القسط إلى أقرب مئة. شغّلها قبل التحدث إلى المُقرض وستكون المحادثة أقصر وأوفر.

طريقة الاستخدام

  1. أدخل سعر المنزل، والدفعة الأولى بالدولار أو كنسبة مئوية، ومدة القرض بالسنوات (15، 20، أو 30 شائعة).
  2. أدخل سعر الفائدة كنسبة مئوية، مثل 6.75، وتأكد من ضريبة العقار وتأمين المنزل إن أُضيفا إلى القسط الشهري.
  3. انقر على "احسب" لرؤية رأس المال والفائدة الشهريين، وجدول الاستهلاك الكامل، وإجمالي الفوائد المدفوعة على عمر القرض.
  4. أعد التشغيل بمدة مختلفة، أو دفعة إضافية، أو دفعة أولى مختلفة لمعرفة كيف يغيّر كل رافد التكلفة الإجمالية.

الصيغة

M = P × [r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1]، حيث P هو أصل القرض، r هو سعر الفائدة الشهري (السعر السنوي ÷ 12)، n هو العدد الإجمالي للأقساط الشهرية. مثال: قرض بقيمة 300,000 دولار بنسبة 6.5% لمدة 30 سنة، n = 360 و r = 0.005417، فيكون القسط الشهري نحو 1,896 دولارًا.

تفسير النتائج

الرقم الرئيسي هو رأس المال والفائدة الشهريان. إجمالي الفوائد هو ما يكلّفه القرض فعليًا فوق المبلغ المُقترض، ويظهر جدول الاستهلاك كيف تتغير هذه التكلفة مع الوقت. في السنة الأولى من قرض 30 سنة بنسبة 6.5%، نحو 1,625 دولارًا من دفعة 1,896 دولارًا فائدة؛ وبحلول السنة 20 يصبح التقسيم قريبًا من 700 دولار فائدة و1,196 دولار أصل. استخدم الجدول لمعرفة نقطة التعادل لإعادة التمويل أو لتحويل المدة إلى مدة أقصر.

الأسئلة الشائعة

كم منزلًا أستطيع تحمّله فعلًا؟
القاعدة الشائعة هي أن تكلفة السكن الشهرية، شاملة رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين، يجب أن تظل تحت 28 إلى 30% من الدخل الشهري الإجمالي. غالبًا ما يذكر المُقرضون سقفًا أعلى، لكن البقاء قرب 28% يوفّر مجالًا للضرائب والصيانة ووساد مالية.
أيهما أفضل: 15 سنة أم 30 سنة؟
قرض الـ15 سنة له سعر فائدة أدنى وإجمالي فوائد أقل بكثير، لكن قسطًا شهريًا أعلى بكثير. يعتمد الجواب الصحيح على التدفق النقدي. إن كان القسط الشهري يناسبك comfortably، فالـ15 سنة عادةً أرخص. إن كان يُرهق الميزانية، فالـ30 سنة مع دفعات طوعية إضافية هي طريق وسط مرن.
ما هو PMI ومتى يُزال؟
التأمين على الرهن العقاري الخاص مطلوب حين تكون الدفعة الأولى أقل من 20%. وعادةً ما يكلف 0.5% إلى 1.5% من رصيد القرض سنويًا ويُضاف إلى القسط الشهري. يُسقط تلقائيًا حين يصل رصيد القرض إلى 78% من القيمة الأصلية، أو قبل ذلك بإعادة تقييم.
هل أدفع النقاط لخفض السعر؟
النقاط هي فوائد مدفوعة مقدمًا، حيث تعادل النقطة الواحدة 1% من القرض. شراء النقاط يكون منطقيًا عندما يبقى القسط الأدنى مدة كافية لاسترداد التكلفة المسبقة. اختبار بسيط: اقسم تكلفة النقاط على التوفير الشهري لتحصل على أشهر التعادل، ثم تحقق أن مدة الإقامة في المنزل أطول.

حاسبات ذات صلة