Calculadora de hipoteca

Calcula los pagos mensuales de tu hipoteca, el interés total y la tabla de amortización.

Resultados

Pago mensual

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Interés total €0
Monto total €0

Resumen

Una hipoteca es el préstamo a plazos más grande que la mayoría de los hogares llegarán a tener, y el pago mensual se ubica en el centro de cada presupuesto de vivienda. La calculadora a continuación convierte los tres números que realmente impulsan ese pago: el capital del préstamo, la tasa de interés y el plazo, en un desglose limpio del costo mensual, el interés total a lo largo de la vida del préstamo y un cuadro de amortización completo (una tabla que muestra cuánto de cada pago va a interés versus capital en cada año).

Las matemáticas subyacentes son la fórmula de amortización estándar. P es el capital después del pago inicial, r es la tasa de interés mensual (tasa anual dividida por 12) y n es el número total de pagos mensuales. Al conectar los valores, el resultado es el mismo pago fijo que cotizan los prestamistas, con un giro: en los primeros años casi todo es interés, y en los años finales casi todo es capital. Cambiar un préstamo a 30 años por uno a 15 años no solo reduce el plazo a la mitad, sino que por lo general reduce el interés total pagado en más de dos tercios.

Dos conceptos relacionados aparecen en los datos de entrada. LTV, o loan-to-value (préstamo-valor), es el monto del préstamo dividido por el valor tasado de la vivienda. Si el enganche es menor al 20 por ciento, la mayoría de los prestamistas añaden PMI (seguro hipotecario privado), que es un cargo extra hasta que el capital alcance el 20 por ciento. APR (tasa de porcentaje anual, o TAE en español) agrupa la tasa con la mayoría de los costos de cierre en un solo número, que es la cifra correcta para usar al comparar dos ofertas de hipoteca. Los préstamos a tasa fija mantienen el mismo pago durante todo el plazo. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) comienzan con una tasa inicial más baja y luego se reajustan periódicamente, lo que dificulta presupuestar durante décadas.

La calculadora también es útil para revisar refinanciamientos, líneas de crédito con garantía hipotecaria y pruebas rápidas de 'qué pasaría si', como pagar un mes extra al año o redondear el pago al cien más cercano. Ejecútala antes de hablar con un prestamista y la conversación será más corta y más barata.

Cómo usar

  1. Ingresa el precio de la vivienda, el enganche en dólares o porcentaje y el plazo del préstamo en años (15, 20 o 30 son comunes).
  2. Ingresa la tasa de interés como porcentaje, por ejemplo 6,75, y confirma el impuesto predial y el seguro de hogar si se suman al pago mensual.
  3. Haz clic en calcular para ver el capital e interés mensual, el cuadro de amortización completo y el interés total pagado durante la vida del préstamo.
  4. Vuelve a ejecutar con un plazo diferente, un pago extra o un enganche diferente para ver cómo cada palanca cambia el costo total.

Fórmula

M = P × [r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], donde P es el capital del préstamo, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número total de pagos mensuales. Ejemplo: un préstamo de 300.000 $ al 6,5 % durante 30 años tiene n = 360 y r = 0,005417, lo que da un pago mensual de aproximadamente 1.896 $.

Interpretación de resultados

La cifra de capital e interés mensual es el número principal. El interés total es lo que el préstamo cuesta realmente por encima del monto prestado, y el cuadro de amortización muestra cómo ese costo se desplaza con el tiempo. En el año 1 de un préstamo a 30 años al 6,5 %, aproximadamente 1.625 $ de un pago de 1.896 $ son intereses; para el año 20, la división se acerca a 700 $ de interés y 1.196 $ de capital. Usa el cuadro para ver el punto de equilibrio para refinanciar o cambiar a un plazo más corto.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo pagar realmente por una casa?
Una regla común es que el costo mensual de vivienda, incluyendo capital, interés, impuestos y seguro, se mantenga por debajo del 28 a 30 por ciento del ingreso bruto mensual. Los prestamistas a menudo cotizan un techo más alto, pero mantenerse cerca del 28 por ciento deja espacio para impuestos, mantenimiento y un colchón de ahorro.
¿Es mejor un préstamo a 15 años o a 30 años?
Un préstamo a 15 años tiene una tasa más baja y muchísimo menos interés total, pero un pago mensual mucho más alto. La respuesta correcta depende del flujo de caja. Si el pago mensual cabe cómodamente, un préstamo a 15 años suele ser la opción más económica. Si estresa el presupuesto, un préstamo a 30 años con pagos voluntarios adicionales es un punto medio flexible.
¿Qué es el PMI y cuándo desaparece?
El seguro hipotecario privado (PMI) se exige cuando el enganche es inferior al 20 por ciento. Por lo general cuesta entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del saldo del préstamo al año y se suma al pago mensual. Se cancela automáticamente cuando el saldo del préstamo alcanza el 78 por ciento del valor original, o antes con una re-tasación.
¿Debería pagar puntos para reducir la tasa?
Los puntos son interés prepagado, donde un punto equivale al 1 por ciento del préstamo. Comprar puntos tiene sentido cuando el pago más bajo se mantiene el tiempo suficiente para recuperar el costo inicial. Una prueba sencilla: divide el costo del punto entre el ahorro mensual para obtener los meses de equilibrio y luego verifica que la estancia en la vivienda sea más larga.

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