Calculadora de financiamento imobiliário

Calcule as parcelas mensais, os juros totais e a tabela de amortização do financiamento.

Valor do empréstimo (R$)

Taxa de juros anual %

Prazo do empréstimo (anos)

Resultados

Parcela mensal

R$0

Juros totais R$0

Valor total R$0

Uma hipoteca é o maior empréstimo parcelado que a maioria das famílias terá em toda a vida, e a parcela mensal fica no centro de todo orçamento habitacional. A calculadora abaixo transforma os três números que realmente definem essa parcela: principal do empréstimo, taxa de juros e prazo, em um resumo claro do custo mensal, do total de juros ao longo do empréstimo e de um cronograma completo de amortização (uma tabela que mostra quanto de cada parcela vai para juros e quanto vai para o principal em cada ano).

A matemática subjacente é a fórmula padrão de amortização. P é o principal após a entrada, r é a taxa de juros mensal (taxa anual dividida por 12) e n é o número total de parcelas mensais. Insira esses valores e o resultado é a mesma parcela fixa que os credores apresentam, com um detalhe: nos primeiros anos quase tudo é juros, e nos anos finais quase tudo é principal. Trocar um empréstimo de 30 anos por um de 15 anos não apenas corta o prazo pela metade, em geral reduz o total de juros pagos em mais de dois terços.

Dois conceitos relacionados aparecem nas entradas. LTV, ou loan-to-value (relação empréstimo-valor), é o valor do empréstimo dividido pelo valor avaliado do imóvel. Dando uma entrada inferior a 20%, a maioria dos credores adiciona PMI (private mortgage insurance, ou seguro hipotecário privado), uma taxa extra até que a participação no imóvel alcance 20%. APR (taxa percentual anual) reúne a taxa com a maior parte dos custos de fechamento em um único número, que é o valor correto para usar ao comparar duas ofertas de hipoteca. Empréstimos com taxa fixa mantêm a mesma parcela durante todo o prazo. Hipotecas com taxa ajustável (ARMs, adjustable-rate mortgages) começam com uma taxa inicial mais baixa e depois são reajustadas periodicamente, o que dificulta o orçamento ao longo de décadas.

A calculadora também é útil para análises de refinanciamento, linhas de crédito com garantia imobiliária e testes rápidos de 'e se', como pagar um mês extra por ano ou arredondar a parcela para a centena mais próxima. Rode-a antes de falar com o credor e a conversa fica mais curta e mais barata.

Como usar

Informe o preço do imóvel, a entrada em reais ou em percentual e o prazo do empréstimo em anos (15, 20 ou 30 são os mais comuns).
Informe a taxa de juros como percentual, por exemplo 6,75, e confirme o imposto predial e o seguro residencial se estiverem incluídos na parcela mensal.
Clique em calcular para ver o principal e os juros mensais, o cronograma completo de amortização e o total de juros pagos ao longo do empréstimo.
Execute novamente com outro prazo, um pagamento extra ou outra entrada para ver como cada alavanca muda o custo total.

Fórmula

M = P × [r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], onde P é o principal do empréstimo, r é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12) e n é o número total de parcelas mensais. Exemplo: um empréstimo de R$ 1.500.000 a 6,5% por 30 anos tem n = 360 e r = 0,005417, o que resulta em uma parcela mensal de aproximadamente R$ 9.480.

Como interpretar os resultados

O principal e os juros mensais são o número principal. O total de juros é o que o empréstimo realmente custa além do valor tomado emprestado, e o cronograma de amortização mostra como esse custo muda ao longo do tempo. No ano 1 de um empréstimo de 30 anos a 6,5%, cerca de R$ 8.125 de uma parcela de R$ 9.480 são juros; no ano 20 a divisão fica mais próxima de R$ 3.500 de juros e R$ 5.980 de principal. Use o cronograma para identificar o ponto de equilíbrio para refinanciamento ou para trocar por um prazo mais curto.

Perguntas frequentes

Quanto de imóvel eu realmente consigo pagar?

Uma regra comum é que o custo habitacional mensal, incluindo principal, juros, impostos e seguro, fique abaixo de 28% a 30% da renda bruta mensal. Os credores geralmente apresentam um teto mais alto, mas manter perto de 28% deixa espaço para impostos, manutenção e uma reserva de poupança.

É melhor 15 anos ou 30 anos?

Um empréstimo de 15 anos tem uma taxa menor e muito menos juros totais, mas uma parcela mensal muito mais alta. A resposta certa depende do fluxo de caixa. Se a parcela mensal cabe confortavelmente no orçamento, o de 15 anos costuma ser o empréstimo mais barato. Se aperta o orçamento, um de 30 anos com pagamentos voluntários extras é um caminho intermediário flexível.

O que é PMI e quando ele acaba?

O seguro hipotecário privado (PMI) é exigido quando a entrada é inferior a 20%. Em geral custa 0,5% a 1,5% do saldo do empréstimo por ano e é adicionado à parcela mensal. Ele é cancelado automaticamente quando o saldo do empréstimo atinge 78% do valor original, ou antes mediante nova avaliação.

Vale a pena pagar pontos para reduzir a taxa?

Pontos são juros pré-pagos, em que um ponto equivale a 1% do empréstimo. Comprar pontos compensa quando a parcela mais baixa é mantida por tempo suficiente para recuperar o custo inicial. Um teste simples: divida o custo do ponto pela economia mensal para obter os meses de equilíbrio, depois confira se a permanência no imóvel é mais longa.