Ипотечный калькулятор

Рассчитайте ежемесячные платежи по ипотеке, общую сумму процентов и график погашения.

Результаты

Ежемесячный платёж

₽0

Общая сумма процентов ₽0
Общая сумма ₽0

Обзор

Ипотека — это самый крупный потребительский кредит, который берёт большинство домохозяйств, и ежемесячный платёж лежит в основе любого жилищного бюджета. Калькулятор ниже превращает три числа, которые реально определяют этот платёж — основную сумму кредита, процентную ставку и срок, — в чёткую раскладку ежемесячной стоимости, общей суммы процентов за весь срок кредита и полного графика амортизации (таблица, показывающая, какая часть каждого платежа идёт на проценты, а какая — на основной долг в каждом году).

В основе лежит стандартная формула амортизации. P — это основной долг после первоначального взноса, r — месячная процентная ставка (годовая ставка, делённая на 12), а n — общее число ежемесячных платежей. Подставьте их, и результат совпадёт с фиксированным платежом, который называют кредиторы, с одной особенностью: в первые годы почти вся сумма уходит на проценты, а в последние — почти вся на основной долг. Сокращение 30-летнего кредита до 15 лет не просто уменьшает срок вдвое — обычно оно снижает общую сумму выплаченных процентов более чем на две трети.

В параметрах ввода встречаются два связанных понятия. LTV, или loan-to-value (кредит/стоимость), — это сумма кредита, делённая на оценочную стоимость жилья. Если первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство кредиторов добавляют PMI (Private Mortgage Insurance, частное ипотечное страхование) — дополнительный сбор, который действует, пока собственный капитал не достигнет 20 процентов. APR (Annual Percentage Rate, годовая процентная ставка) объединяет ставку с большинством расходов на закрытие сделки в одно число, и именно его стоит использовать при сравнении двух ипотечных предложений. Кредиты с фиксированной ставкой сохраняют одинаковый платёж на весь срок. Ипотека с регулируемой ставкой (ARM, Adjustable-Rate Mortgage) начинается с более низкой стартовой ставки, а затем периодически пересматривается, что усложняет бюджет на десятилетия вперёд.

Калькулятор также полезен для проверки рефинансирования, кредитных линий под залог жилья и быстрых сценариев «что если» — например, внесение одного дополнительного платежа в год или округление платежа до ближайшей сотни. Запустите его до разговора с кредитором, и беседа станет короче и дешевле.

Как использовать

  1. Введите стоимость жилья, первоначальный взнос в долларах или процентах и срок кредита в годах (часто встречаются 15, 20 или 30 лет).
  2. Введите процентную ставку в виде процента, например 6,75, и при необходимости укажите налог на недвижимость и страховку жилья, если они включены в ежемесячный платёж.
  3. Нажмите «Рассчитать», чтобы увидеть ежемесячный основной долг и проценты, полный график амортизации и общую сумму процентов, выплаченных за весь срок кредита.
  4. Перезапустите с другим сроком, дополнительным платежом или первоначальным взносом, чтобы увидеть, как каждый рычаг меняет общую стоимость.

Формула

M = P × [r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], где P — основная сумма кредита, r — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12), а n — общее число ежемесячных платежей. Пример: кредит 300 000 $ под 6,5% на 30 лет даёт n = 360 и r = 0,005417, что даёт ежемесячный платёж около 1 896 $.

Как интерпретировать результаты

Ежемесячный платёж по основному долгу и процентам — это главное число. Общая сумма процентов — это то, что кредит реально стоит сверх занятой суммы, а график амортизации показывает, как эта стоимость меняется со временем. В 1-й год 30-летнего кредита под 6,5% примерно 1 625 $ из платежа 1 896 $ составляют проценты; к 20-му году соотношение ближе к 700 $ процентов и 1 196 $ основного долга. Используйте график, чтобы увидеть точку безубыточности для рефинансирования или перехода на более короткий срок.

Часто задаваемые вопросы

На какую сумму жилья я реально могу рассчитывать?
Распространённое правило: ежемесячные жилищные расходы, включая основной долг, проценты, налоги и страховку, не должны превышать 28-30 процентов валового ежемесячного дохода. Кредиторы часто называют более высокий потолок, но удержание около 28 процентов оставляет запас на налоги, обслуживание и подушку сбережений.
Что лучше — 15-летний или 30-летний кредит?
15-летний кредит имеет более низкую ставку и значительно меньшую общую сумму процентов, но гораздо более высокий ежемесячный платёж. Правильный ответ зависит от движения денежных средств. Если ежемесячный платёж комфортен, 15-летний кредит обычно дешевле. Если он натягивает бюджет, 30-летний кредит с добровольными дополнительными платежами — гибкий средний путь.
Что такое PMI и когда он отменяется?
Private Mortgage Insurance (PMI) требуется, когда первоначальный взнос составляет менее 20 процентов. Обычно он стоит 0,5-1,5 процента от остатка кредита в год и прибавляется к ежемесячному платежу. Он автоматически прекращается, когда остаток кредита достигает 78 процентов от первоначальной стоимости, или раньше при переоценке.
Стоит ли платить points, чтобы снизить ставку?
Points — это предоплаченные проценты: один point равен 1 проценту суммы кредита. Покупка points имеет смысл, когда более низкий платёж сохраняется достаточно долго, чтобы окупить первоначальные расходы. Простой тест: разделите стоимость point на ежемесячную экономию, чтобы получить срок окупаемости в месяцах, затем проверьте, что проживание в доме будет дольше.

Связанные калькуляторы