Calculateur de prêt immobilier

Calculez les mensualités, le total des intérêts et le tableau d'amortissement.

Résultats

Paiement mensuel

€0

Intérêts totaux €0
Montant total €0

Aperçu

Un prêt immobilier (hypothèque) est le crédit à tempérament le plus important que la plupart des ménages auront à porter, et la mensualité se trouve au cœur de tout budget logement. Le calculateur ci-dessous transforme les trois chiffres qui pilotent réellement cette mensualité, à savoir le capital emprunté, le taux d'intérêt et la durée, en une ventilation claire du coût mensuel, du total des intérêts sur la durée du prêt, et un tableau d'amortissement complet (un tableau qui indique, pour chaque année, la part de chaque paiement qui va aux intérêts et celle qui va au capital).

La logique mathématique sous-jacente est la formule d'amortissement standard. P est le capital après l'apport personnel, r est le taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12) et n est le nombre total de mensualités. En les injectant dans la formule, on obtient la mensualité fixe que les prêteurs annoncent, avec une particularité : dans les premières années, la quasi-totalité de la mensualité correspond aux intérêts, et dans les dernières années, elle correspond presque entièrement au capital. Passer d'un prêt sur 30 ans à un prêt sur 15 ans ne se contente pas de réduire la durée de moitié, cela réduit généralement le total des intérêts versés de plus de deux tiers.

Deux notions liées apparaissent dans les champs de saisie. Le LTV (loan-to-value, ratio prêt/valeur) correspond au montant du prêt divisé par la valeur d'expertise du bien. Avec un apport inférieur à 20 pour cent, la plupart des prêteurs ajoutent une PMI (private mortgage insurance), une assurance hypothécaire privée facturée jusqu'à ce que le capital atteigne 20 pour cent de la valeur. L'APR (annual percentage rate, ou taux annuel effectif global) regroupe le taux d'intérêt et la majorité des frais de clôture en un seul chiffre, ce qui en fait l'indicateur à utiliser pour comparer deux offres de prêt. Les prêts à taux fixe conservent la même mensualité sur toute la durée. Les prêts à taux variable (ARM, adjustable-rate mortgages) débutent avec un taux promotionnel plus bas, puis se réinitialisent périodiquement, ce qui rend leur budgétisation plus difficile sur plusieurs décennies.

Le calculateur sert également pour les vérifications de refinancement, les lignes de crédit garanties par la valeur du logement (HELOC), et les tests rapides du type « et si », par exemple verser un mois supplémentaire par an ou arrondir la mensualité à la centaine supérieure. Faites tourner les chiffres avant de parler à un prêteur, la conversation en sera plus courte et moins coûteuse.

Comment utiliser

  1. Saisissez le prix du logement, l'apport en dollars ou en pourcentage, et la durée du prêt en années (15, 20 ou 30 sont courantes).
  2. Saisissez le taux d'intérêt en pourcentage, par exemple 6,75, et confirmez la taxe foncière et l'assurance habitation si elles sont ajoutées à la mensualité.
  3. Cliquez sur calculer pour voir la mensualité de capital et d'intérêts, le tableau d'amortissement complet et le total des intérêts versés sur la durée du prêt.
  4. Refaites le calcul avec une durée différente, un paiement supplémentaire ou un apport différent pour voir comment chaque levier modifie le coût total.

Formule

M = P × [r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], où P est le capital emprunté, r est le taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12) et n est le nombre total de mensualités. Exemple : un prêt de 300 000 $ à 6,5 % sur 30 ans a n = 360 et r = 0,005417, ce qui donne une mensualité d'environ 1 896 $.

Interprétation des résultats

La mensualité de capital et d'intérêts est le chiffre vedette. Le total des intérêts correspond à ce que le prêt coûte réellement en plus du montant emprunté, et le tableau d'amortissement montre comment ce coût se déplace dans le temps. La première année d'un prêt à 6,5 % sur 30 ans, environ 1 625 $ d'une mensualité de 1 896 $ sont des intérêts ; vingt ans plus tard, la répartition est plus proche de 700 $ d'intérêts et 1 196 $ de capital. Utilisez le tableau pour repérer le point d'équilibre d'un refinancement ou d'un passage à une durée plus courte.

Questions fréquentes

Quel montant immobilier puis-je réellement me permettre ?
Une règle courante veut que le coût mensuel du logement, incluant capital, intérêts, taxes et assurance, reste sous 28 à 30 pour cent du revenu mensuel brut. Les prêteurs annoncent souvent un plafond plus élevé, mais rester autour de 28 pour cent laisse de la marge pour les taxes, l'entretien et une épargne de précaution.
Prêt sur 15 ou 30 ans, lequel est préférable ?
Un prêt sur 15 ans a un taux plus bas et des intérêts totaux nettement moindres, mais une mensualité bien plus élevée. La bonne réponse dépend du flux de trésorerie. Si la mensualité s'inscrit confortablement dans le budget, un 15 ans est généralement le prêt le moins cher. Si elle pèse sur le budget, un 30 ans avec des paiements volontaires supplémentaires offre un compromis souple.
Qu'est-ce que la PMI et quand disparaît-elle ?
La PMI (assurance hypothécaire privée) est exigée lorsque l'apport est inférieur à 20 pour cent. Elle coûte généralement de 0,5 à 1,5 pour cent du solde du prêt par an et s'ajoute à la mensualité. Elle disparaît automatiquement dès que le solde du prêt atteint 78 pour cent de la valeur d'origine, ou plus tôt en cas de réévaluation.
Faut-il payer des points pour racheter le taux ?
Les points sont des intérêts prépayés, où un point équivaut à 1 pour cent du prêt. Acheter des points a du sens lorsque la mensualité réduite est conservée assez longtemps pour amortir le coût initial. Test simple : divisez le coût des points par l'économie mensuelle pour obtenir le nombre de mois de seuil de rentabilité, puis vérifiez que la durée de résidence est plus longue.

Calculatrices associées